オーストラリア、シドニーのファイナンシャル・プランニング、税務会計、住宅ローン

ローンに追加できる機能

ローンに追加できる機能

基本的な住宅ローンのほかにも追加可能な機能があります。これらの機能をを理解しておくことは賢いホームローン選びには欠かせません。主な特徴とメリット・デメリットをご説明します。

オフセット口座

(図を入れて分かりやすく)

これはホームローンに付随した預金口座と言えます。住宅ローンの口座とは別の口座(オフセット口座)を開設し、この口座の残高分が住宅ローンの残高から差し引かれることで、支払い利息を減らすことができます。

例えば住宅ローンの残高が50万ドルで10万ドルがオフセット口座にあったとします。通常でしたら50万ドルに対して利息が生じますがこの場合には40万ドル(50万ドル-10万ドル)に対する利息を支払えばいい計算になります。極端な話、100%オフセットというのもあり、この例ではオフセット口座に50万ドルあれば支払利息は0となります。

またこのオフセット機能は税金面でも大変有利といえます。住宅ローンをすでにお持ちで1万ドルの余裕資金があったとします。住宅ローンの金利が4.5%、預金した場合の金利が2%とします。もしオフセット口座にいれた場合には年間450ドル利息を減らすことができます。預金口座にいれた場合には200ドルの利息を受け取れます。ですがこの200ドルの利息は個人の課税所得に含まれるので最大45%の所得税+2%の医療保険料がかかります。最高税率がかかる場合には実質残るのは106ドルとなってしまいます。

どちらが有利かは分かりますよね。

このオフセット口座に入れたお金は繰上げ返済と同じ効果があり、また、いつでも全額引き出すことができます。

メリット

  • 日常口座として使うことで利息を減らせる
  • 税金面で有利

デメリット

  • 毎月の口座手数料などがかかる場合が多い
  • オフセット口座の最低残高もしくは最低預金高が設定される場合もある

利息のみの返済(Interest only repayments)

利息のみの返済は、元本の返済を一切せず利息部分だけを返済するもので、借手に利便性をあたえ、家計のストレスを減らしてくれます。元本を返済しないので実質的には家賃の支払いと同じと言えるかもしれません。最低限の利息だけ返済しつつ、家計に余裕があるときだけオフセット口座に資金を入れるということも可能です。通常5年までとなりますが延長することも可能です。
この利息のみの返済は特に投資家に人気でおよそ9割の投資物件に利用されていると言われています。というのもオーストラリアではネガディブギアリングといわれる投資からの損失分を給与所得などと相殺することが認められているため元本はそのままにして支払利息の控除を最大限利用できるからです(ネガティブギアリングに関しましてはこちら(??)を参照下さい)。

メリット

  • 家計管理がしやすい
  • 返済額が少ない

デメリット

  • ローンの返済期間が短くならない

引き出し(Redraw)

借手が繰り上げ返済した部分のみを住宅ローンから引き出すことができます。資金繰りに余裕がある場合には多く返済し、逆に資金が足りない場合にはこの多く払った分から利用することが可能となります。通常、2,000ドルなどの最低引出し額が定められています。

メリット

  • 利息の支払い額を減らせる
  • ローンの早期完済可能
  • いつでも資金にアクセス可能

デメリット

  • 引き出す際に手数料が適用される場合もある
  • 最低引出し額が設定されている場合もある

繰り上げ返済

定められた返済額以上の金額を返済できる。

メリット

  • ローンの借入期間を短くできる
  • 支払利息を減らせる

デメリット

  • 手数料がかかる場合もある

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