株や投資信託などへの投資には不安を覚える日本人の方は多いかと思いますが不動産への投資には積極的な方もいらっしゃいます。日本でのバブルと同じだといわれながらも価格高騰し続けるシドニーの不動産価格。今年に入ってからは少し落ち着いた感は否めませんが長期的なキャピタルゲインへの期待に加え、この歴史的な低金利と節税効果のため魅力的な投資選択の一つといえます。
不動産投資の課税所得がプラスであればポジティブギアリング、マイナスであればネガティブギアリング、プラスマイナス０の場合にはニュートラルギアリングといわれます。一般的にいわれています節税効果の一因となっていますのがこの中のネガティブギアリングです。簡単にいえば不動産投資によるマイナス分、個人の課税所得を減らすことにより所得税を減らせるということです。
不動産投資において控除可能な経費は主に下記の通りです。
- 支払利息
- 借入費用
- ストラタ（管理費）
- カウンシル
- 水道代
- 修理費（購入後一年以内の修繕はキャピタルとみなされ控除はできません）
- 不動産会社への代行費用
- 土地税
- 備品
この中でも金額的にも大きい減価償却、なかなか理解するのが難しいです。簡単に言えば車などと同じように不動産も購入した時点から価値は減少していくため、その目減り分を実際に現金などでの支払いをせずに税控除できるということです。
この減価償却はBMTなどの専門業者によって作成された減価償却表（Depreciation Schedule）をもとに控除されます。費用は作成時に７００ドル前後かかりますが一度作成すれば通常３０年有効でこの費用はもちろん税控除となり、減価償却による節税額によってほとんどの場合、一年目で回収できてしまいます。
ちょうど先日ご依頼いただきましたお客様のケースを例に説明いたします。
この方は、年収１０万ドル以上の収入でQLDに４０万ドルの新築タウンハウスを頭金１０％で3年前に購入されました。2016年度と2017年度のタックスリターンでこの不動産からの収入を申告いたしましたがお忙しいことと以前の会計士からの説明不足で減価償却表を取得していませんでした。
2018年度の申告依頼を弊社が承り、減価償却補表作成をお奨めさせていただき1週間ほどでメールにて送られてきました。この減価償却を申告し修正した詳細は下記の通りです。
| 給与のみ | 投資物件購入 | 投資物件購入 | |
| 減価償却なし | 減価償却あり | ||
| 給与所得 | 100,000 | 100,000 | 100,000 |
| 家賃収入 | 20,000 | 20,000 | |
| 不動産経費： | |||
| 借入費用 | 300 | 300 | |
| 支払利息 | 12,000 | 12,000 | |
| 管理費 | 2,000 | 2,000 | |
| 水道代 | 736 | 736 | |
| 市役所税 | 1,819 | 1,819 | |
| 庭の手入れ | 294 | 294 | |
| 保険 | 371 | 371 | |
| 不動産管理費 | 1,655 | 1,655 | |
| 文房具/郵送費用 | 120 | 120 | |
| 交通費 | 720 | 720 | |
| 銀行手数料 | 150 | 150 | |
| 減価償却 | – | 12,000 | |
| 経費総額 | 20,165 | 32,165 | |
| 不動産投資からの収支 | 0 | -165 | -12,165 |
| 課税所得 | 100,000 | 99,835 | 87,835 |
| 納税額 | 24,947 | 24,886 | 20,446 |
| メディケア税 | 2,000 | 1,997 | 1,757 |
| 納税総額 | 26,947 | 26,883 | 22,203 |
減価償却を申告しない場合、損失はほとんどなくニュートラルギアリングだったものが修正申告後、１万２千ドルの損失となり年間４，６８０ドルの還付となりました。
この方の場合には新築物件のため減価償却の金額も大きくなり、課税所得も１０万ドルを超えており個人の所得税率も高いため、かなり有効に節税の恩恵を受けた投資となりました。
2016年度と2017年度のタックスリターンの修正申告も併せて行いATO（オーストラリア国税局）からの還付額は３年分で１万５千ドル近くになりました。
またこの減価償却は新築物件だけではなく中古物件でも可能ですし、作成費用以外は現金での支出がないにもかかわらず、大体のケースで少なくとも数千ドルの控除ができます。
ネガティブギアリングは他に控除できる給与所得や配当収入や受取利息などからの収入があり、納税となる場合には有効となります。
今回の方が幸運だったもう一つの理由はATOが認める修正申告でさかのぼれる期間は納税通知書の発行日から２年と定められており、購入された２０１6年度からちょうど期限内に間に合ったことです。
投資物件をすでにお持ちの方、またはこれからの購入を検討されていてもっと不動産投資と節税効果を詳しく知りたい方はぜひ弊社に一度お問い合わせください。
